Antwoorden op uw vragen over mede-eigendom

Zodra een gebouw in appartementen is verdeeld en minstens één kavel aan een nieuwe eigenaar is overgedragen, ontstaat van rechtswege een vereniging van mede-eigenaars. Alle eigenaars zijn automatisch lid. De VME is een rechtspersoon: zij beheert de gemeenschappelijke delen, sluit contracten af en heeft een eigen rekening.

Alles wat niet uitdrukkelijk tot een privatieve kavel behoort: meestal de gevels, het dak, de fundering, de inkomhal, de trappenhallen, de lift, de technische installaties en de tuin. Wat precies gemeenschappelijk is, staat in de basisakte van uw gebouw.

De statuten bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom. De basisakte beschrijft het gebouw, de privatieve en gemeenschappelijke delen en de aandelen van elke kavel. Het reglement van mede-eigendom regelt onder meer de verdeling van de lasten, de werking van de algemene vergadering en de periode waarin de jaarlijkse vergadering plaatsvindt. Daarnaast is er vaak een huishoudelijk reglement met afspraken over het dagelijks samenleven.

De algemene vergadering stelt elk jaar een commissaris van de rekeningen aan. Dat kan een mede-eigenaar zijn of een externe deskundige. De commissaris controleert de boekhouding van de syndicus en brengt verslag uit op de algemene vergadering, voordat de rekeningen worden goedgekeurd.

De raad van mede-eigendom bestaat uit enkele mede-eigenaars die de syndicus bijstaan en controleren of hij zijn taken goed uitvoert. In gebouwen met twintig kavels of meer (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend) is een raad verplicht. In kleinere gebouwen kan de algemene vergadering er ook een aanstellen.

Minstens één keer per jaar, in de periode van vijftien dagen die in het reglement van mede-eigendom staat. Daarnaast kan de syndicus een bijzondere algemene vergadering bijeenroepen wanneer een dringende beslissing nodig is, of wanneer mede-eigenaars met samen minstens een vijfde van de aandelen dat vragen.

Bezorg uw voorstel schriftelijk aan de syndicus, ten laatste drie weken vóór het begin van de periode waarin de jaarlijkse vergadering plaatsvindt. De syndicus neemt het dan op in de agenda van die vergadering.

Dat hangt af van het onderwerp. De meeste beslissingen vragen een volstrekte meerderheid: meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Voor bepaalde werken aan de gemeenschappelijke delen is een meerderheid van twee derde nodig, voor ingrijpendere beslissingen zoals een wijziging van de verdeling van de lasten vier vijfde. Enkele beslissingen vragen unanimiteit. Wij vermelden bij elk agendapunt welke meerderheid van toepassing is.

Ja, met een schriftelijke volmacht aan een andere persoon. Een volmachtdrager mag in principe voor ten hoogste drie mede-eigenaars stemmen, tenzij het totaal van zijn eigen stemmen en die van zijn volmachtgevers niet meer bedraagt dan tien procent van alle stemmen in het gebouw. De syndicus en zijn medewerkers mogen geen volmacht ontvangen. Een blanco volmacht kunt u downloaden op onze pagina Documenten.

Een mede-eigenaar kan een beslissing van de algemene vergadering laten vernietigen door de vrederechter als ze onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is. Dat moet binnen vier maanden na de vergadering gebeuren. Vaak is een gesprek met de syndicus of de raad van mede-eigendom een goede eerste stap.

Het werkkapitaal dient voor de gewone, periodieke uitgaven zoals schoonmaak, verlichting, verzekering en onderhoud. Het reservekapitaal is een spaarpot voor grotere, niet-jaarlijkse uitgaven, zoals de renovatie van het dak of de vervanging van de lift. Een goed opgebouwd reservekapitaal voorkomt dat mede-eigenaars plots een grote bijdrage moeten betalen.

Bij de start van een nieuwe vereniging van mede-eigenaars, of bij de aankoop van een appartement in een nieuwbouwproject, betaalt elke eigenaar eenmalig een bedrag als werkkapitaal. Daarmee kan de VME vanaf de eerste dag de lopende kosten betalen, zoals verzekering, elektriciteit en schoonmaak, nog voor de eerste voorschotten binnen zijn. Het bedrag wordt meestal berekend volgens de aandelen van elke kavel en blijft op de rekening van de VME.

Volgens de verdeelsleutels in de statuten, meestal in verhouding tot de aandelen van elke kavel in de gemeenschappelijke delen. Voor sommige kosten, zoals de lift of de verwarming, kan een aparte sleutel gelden. In de jaarlijkse afrekening ziet u per kostenpost welk deel u betaalt.

Bij een verkoop vraagt de notaris aan de syndicus een overzicht van de financiële toestand van de kavel en van de beslissingen die al genomen zijn. Op basis daarvan wordt bepaald welke kosten voor de verkoper en welke voor de koper zijn. Wij bezorgen de notaris die informatie binnen de wettelijke termijn.

Wij sturen eerst een herinnering, en als dat niet volstaat een tweede. Blijft de betaling uit, dan kan de syndicus het dossier overdragen aan een advocaat en de achterstallige bijdragen in rechte invorderen. Zo zorgen we dat de andere mede-eigenaars niet opdraaien voor de kosten.

Het ereloon hangt af van de grootte van het gebouw, het aantal kavels en de technische installaties. In onze offerte ziet u precies wat inbegrepen is en wat apart wordt aangerekend. Ontvang een vrijblijvende offerte.

Ja. Elke vereniging van mede-eigenaars moet een syndicus hebben. Dat kan een mede-eigenaar zijn, maar wie die taak tegen betaling uitoefent, moet erkend zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Melior Beheer is erkend syndicus onder BIV-nummer 512.817.

Bij kleine gebouwen staat soms in de statuten dat de eigenaars de regels van de wet op de mede-eigendom niet toepassen. Dat is mogelijk, maar dan is elke eigenaar individueel verantwoordelijk en aansprakelijk voor het hele gebouw. Wil zo'n gebouw toch een syndicus aanstellen, dan moeten eerst de statuten worden gewijzigd. Wij helpen u daar graag bij.

Maximaal drie jaar. De algemene vergadering kan het mandaat daarna verlengen, of op elk moment beslissen om een andere syndicus aan te stellen.

De algemene vergadering beslist over de beëindiging van het mandaat en de aanstelling van een nieuwe syndicus, telkens met een volstrekte meerderheid. Op onze pagina Van syndicus veranderen leggen wij de stappen en termijnen uit.

VERA is ons digitaal portaal voor mede-eigenaars. U vindt er de documenten van uw gebouw, zoals verslagen, afrekeningen en contracten, en u kunt er meldingen doen en opvolgen. Log in op VERA.

Tijdens de kantooruren belt u 014 71 32 29. Buiten de kantooruren is onze noodlijn voor dringende technische problemen bereikbaar op 0487 36 63 64. Bij brand of gevaar belt u altijd eerst 112.

Ja, vanaf de eerste verkoop van een appartement ontstaat de vereniging van mede-eigenaars, en die heeft een syndicus nodig. Vaak duidt de bouwpromotor een eerste syndicus aan. Wij volgen bij nieuwbouw ook de oplevering van de gemeenschappelijke delen mee op, zodat gebreken tijdig worden gemeld.

Nee. De eigenaars zijn niet verplicht om de syndicus te behouden die de bouwpromotor heeft aangesteld. De eerste algemene vergadering, die binnen de zes maanden moet worden georganiseerd, kan altijd een andere syndicus aanstellen.

Graag. Wij zijn syndicus van verschillende nieuwbouwresidenties en staan open voor nieuwe gebouwen. We helpen bij de opstart van de vereniging: de eerste algemene vergadering, het werkkapitaal, de verzekeringen, de contracten voor onderhoud en de opvolging van de oplevering. Ontvang een vrijblijvende offerte.